民泊と不動産鑑定評価・その2ー明らかに業者の民泊に泊まる

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民泊の収益性は?

実際に、登録して、私が宿泊した宿泊料金から計算して見ました。

物件の条件は、下記の通りでした。

  • 大阪市内(西中島南方駅近く)
  • ワンルームマンション1室
  • ホストは近くに住んでいる
  • 1泊あたり、7000円、4人まで可能
  • 清掃料(1宿泊に対して3,000円)
  • 民泊サイトへの手数料は別

このワンルームマンション(分譲タイプ)の賃料を調べたところ、賃貸サイトで表示されたのは70,000円/月、維持管理費等5,000円程度でした。これで、少し先の予約状況とかを見ていますと、7~8割は宿泊しているようですので、20日で計算すると、

  •  宿泊料:7,000円×20日=140,000円
  •  清掃料:3,000円×15日= 45,000円(時々2日泊まる人がいると仮定)

清掃も自分で行うと仮定すると推定ですが、
185,000円ー70,000=115,000円の儲け!

水道光熱費とかを引いて、8~10万円くらいの実収入になるのではないかと思われます。(オーナーなら、さらに家賃分も手取りに!)

宿泊人数が、2人、3人と増えると一人当たり1,000~1,500円とか増えるところが多いようです。 結果、賃貸収入を上回るわけです。

実際に泊まると、まだまだ怪しいオーナーも?

実際に泊まってみたのですが、今回は「はずれ」のようでした。最近は、初期のころと違って、かなりしっかりしてきているとの意見が多いですが、どうやら素人業者さんのようでした。

どこの民泊サイトなのかは、お話しませんが、次のような感じでした。

  1. ワンルームマンションの1室を借りる申し込み(女性オーナーの写真付き)。
  2. マンション入り口のナンバーの連絡がメールである。
  3. 鍵は開けており、中にあるので、帰りは「開けたまま帰って」との連絡。
  4. 当日、部屋にいくと人の気配がある。
  5. 開けると中からアジア系の言葉を話すカップル(おそらく中国人)。
  6. その人と、意思疎通はできない(当たり前か)。
  7. 仕方なく、貸主の携帯(メールにて教えてもらっている)に電話するがつながらない。
  8. LINEのIDも教えてもらっていたので連絡。
  9. その(一棟の)マンションに他にも部屋を持っているので、部屋番号の連絡を間違えたとの言い訳。
  10. もう1つの部屋番号を言われるがそちらは鍵がかかって入れない。
  11. 「入れない」とLINEで連絡。
  12. 同じマンションに住んでいるとのプロフィールであったが、「係りを行かせる」との連絡。
  13. 明らかに不動産管理会社風の男性が現れ、さらに他の部屋へ案内される。(一体、何室あるのか?)
  14. さりげなく、たくさん管理しているのか聞くと、「そう」と答える。

ということで、結局、明らかにマンション管理業者の空き室対策のようでした。女性オーナーの存在さえ怪しい感じのようでした。

まとめ

これから、法律施行にともない、きちんと運営されるようになるのでしょうか。海外からの旅行客が増える、地域活性化で地方にも旅行に来てほしいなど考えれば、さらに規制緩和の方向が望ましいのかもしれません。また、中心市街地の空き家対策にもなるのでしょう。

しかし、マンションだと知らない人が出入りするなど防犯、また防災上の問題は明らかにあります。

法施行後、どちらの方向に向かうのか、収益性の観点からも興味があることろです。

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