民泊と不動産鑑定評価・その1-最有効使用はどうする?

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民泊とは?

民泊は、デジタル大辞林によりますと

旅館業の許可を得ていない一般の民家や空き家・空室などを宿泊施設として利用すること

とされており、2018年3月15日届出申請、システム登録が開始され、正式に6月15日施行となっています。

3月15日から届け出が開始されましたが、ほぼ届け出がなく、届け出が無いことがニュースになっていました。

Airbnbとは

Airbnbは、民泊仲介サイトの最大手で、定義はWikiPediaなどを参照しますと

  •  Airbnb (エアビーアンドビー、エアビーエンビー)は、宿泊施設を貸し出す人向けのウェブサイトである。
  • 2008年8月に設立され、 サンフランシスコに本社を置き、非公開会社Airbnb, Inc.により所有、運営されている。
  •  「物件を宿泊施設として登録、営業できる「民泊」プラットホーム」「自分の空き部屋やスペースを有料で旅行者に貸すことのできるサービス」である。
  •  宿泊する人は、HPで会員になり、泊まりたい地域を検索すると その地域で物件を登録している人(ホストという)がヒットする。
  •  宿泊費は、物件や期日ごとに異なり、宿泊先の家のタイプも一軒家まるごとの貸し出し、プライベートルーム、シェアルームなどいろいろなものがある。

とのことです。

民泊の何がダメだったのか?

一般的に、ホテル、旅館や民宿のような宿泊施設を営業するには、自治体の許可が必要となります。

宿泊施設の設備は、当然、旅館業法に定めがあり、たとえば旅館であれば部屋数が5室以上が必要といった細目があり、また建築基準法では、そもそも旅館は第2種中高層住居専用地域や工業地域にはそもそも建築できません。

防災や防火設備の要件も細かく、簡単にすべての条件を整えるのは難しいものです。

最近他にも農家に居候するタイプなども見ますが、設備の要件はかなり難しいと思います。

当然ですが、宿泊関係業者からは「違法」と言われており、設備投資を正しくやっている業者さんから見れば、設備投資過大で破たんする企業もあったりする中ですから、ある程度主張はごもっともかとも思います。

民泊と不動産鑑定評価

民泊と不動産鑑定評価の問題点は、最有効使用の想定のところだと思っています。

不動産鑑定評価基準では、最有効使用について、次のように定義されています。

最有効使用(さいゆうこうしよう)とは、ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法をいう。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。

不動産の価格は、この最有効使用を前提として把握される価格を標準として把握されるため、不動産鑑定評価等不動産の価格を求める場合には、最有効使用の判定が重要であるということです。

このばあい、結局「民泊」は「良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」を超えた使用方法という認識で良いのでしょうか?

何か、「民泊」という気楽に宿泊させる形態とのギャップを感じますが、どなかた答えをお持ちでしょうか?
(最近、鑑定実務にかかわってないから私が知らないだけかな?)

ということで、次回に続くのでした。

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