不動産鑑定のやり方は都会と田舎とで違う?

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Google アラートの「不動産鑑定」から

不動産鑑定士に関するニュースを捕まえなければということで、Google アラート で「不動産鑑定」というキーワードを設定しています。

残念ながら、実は「毎日」引っ掛からないのがさみしいところですが、ちょっと前に引っ掛かったものを今回はテーマにしたいと思います。

2025年東京不動産大暴落!!

この本は、「2025年東京不動産大暴落 (イースト新書)」で、アラートには12月になってから引っ掛かったので最近の本かと思ったら、実は2017年6月10日発刊の書籍のようでした。

ご本人のホームページを参照させてもらいます。

不動産ジャーナリスト・榊マンション市場研究所主宰。
1962年京都市生まれ。同志社大学法学部、慶應義塾大学文学部卒業。
主に首都圏のマンション市場に関する様々な分析や情報を発信。・・・

著書として「磯野家のマイホーム戦略」とかに聞き覚えがありますよね。けっこう、おもしろそうな題名の本が多いです。でも、本の題名って、出版社があおるようにつけるとか聞いたことがあるので、ご本人の意思かどうかは分かりませんが。

吉田さんのブログは

吉田 実貴人(ヨシダ ミキト)さんという、いわき市の議員さんの書かれたもので、この「東京不動産大暴落」という刺激的な題名の本について書いたブログです。

これもちょっと引用させてもらいます。

不動産鑑定では、不動産の価値を(費用性:その物をつくるにあたり、どれほどの費用がかかったか)、市場性(それがどれほどの値段で市場で取引される物か)、収益性:それを利用することによって、どれほどの収益が得られるか)の3面性で分析します。それによれば、費用性○、市場性?、収益性×といえそうです。不動産価値を将来その不動産が生み出すものと考えれば、収益性が最も重要視されるはずです。

わたしが、不動産鑑定を習ったころは、住宅地には「収益還元法の適用は馴染まない」と教えられました。

経済学的には、本来は3つの価格は一致するはずですが、今はやはり収益性なのでしょう。そうすると、おっしゃるように、需要のない地域では、価格が成り立たなくなってくるのでしょう。

そうなるとどこまで下がるのが適正なのかと気になってきますが、住宅地を割り込んで、農地なら適正とかになる可能性もあるのかもしれません。

しかし、私のところは田舎ですが、収益性で見るとまず価値がありませんので、どっちかと言えば、まだ市場性+費用性ではないかと思っています。

鑑定評価の考え方も都会と地方で違ってしまうという変な話でした。

(ちょっとまとまりなくてすみません)

 

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